房屋買賣交易金額大，消費糾紛層出不窮，尤其中古屋的屋況不明，雙方容易針對漏水原因有所爭議。
房屋經一定程度使用及歲月摧殘，難免會變得陳舊，部分賣方為順利達成交易，或希望以較好的價格出售，可能會隱匿漏水情況。
交付房屋後出現漏水現象怎麼辦？行使請求權有無法定期限？
若為瑕疵，可請求減少價金
讓我們參考嘉義地方法院107年度訴字第835號判決，買家於交屋兩年後發現牆面潮濕、滲水，賣方對此總是藉詞推託，認為是交屋之後才漏水，不願負瑕疵擔保責任。
此時讀者是否感到疑惑，已交屋入住兩年還能請求嗎？
原則上，如賣方有於契約中保證「無滲漏水情形」，在法定時間內發生漏水，且漏水原因不可歸責於買方（如裝修工程施作不當等）時，可聲請法院請求減少買賣價金。
及早檢查 即時通知
那麼，何時聲請才不會來不及呢？依民法第356條規定，買家有檢查通知之義務，發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人，怠於通知者，視為承認其所受領之物。
律師提醒，一旦發現房屋有滲、漏水情形，請盡早以存證信函通知賣方，並於通知後六個月/交付後五年內行使權利（解除契約或請求減少價金）。
看屋，不能只是隨便看看！
依民法第355條規定，買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。 「重大過失」指的是什麼？高雄地方法院103年度訴字第2440號判決將其解釋為：欠缺普通人應盡之注意。例如簽約前，買方擁有查看房屋的機會，卻連看都沒看、只看不檢查或是雖有檢查但過程草率，明明當下就能發現卻疏於注意。 先不探究漏水原因及發生時間，看屋時就應該多加留意檢查，並針對屋況詢問清楚，避免賣方主張買方有重大過失而不負瑕疵擔保責任。
減少價金應兼顧雙方利益
當然也不是說只要發現漏水，買家就可以藉此機會漫天喊價。
如買方同意，法院會請第三方專業機構鑑定，並以買賣當時同品質房屋之市價、雙方交易金額，以及有瑕疵房屋之實際價值，作為計算基準，去評估減少價金之數額。
倘若雙方交易金額與當時市價相當，則以市價扣除有瑕疵房屋之實際價值，作為因漏水而減損房屋之價值。（新北地方法院107年度訴字第2841號判決、最高法院86年度台上第1615號裁判）
