想要委託仲介幫忙賣房子，首先會面臨的疑問是：該選擇專任委託銷售契約書，還是一般委託契約？
客觀來說，兩種契約各有優劣，律師今天先針對「專任委託銷售契約書」進行討論，和大家談談選擇專任委託可能產生的房屋買賣糾紛。
謹慎簽約 當心違約
簡單來說，兩者差異在於委託對象的多寡，專任為一對一模式，屋主單一授權，房仲獨家販售，合約期間內屋主不可另尋買家；一般委託則是採一對多模式，屋主可委託多家房仲代為銷售，如有合適的買家也可選擇自售。 我們可以明顯看出，專任委託限制較多，故較容易產生紛爭。 最常見的情形就是屋主賣屋心切，在委託期間偷偷委託其他家房仲或找到屬意的買家，而私下將房屋售出，都可能因此面臨違約金的求償。
簽約前，請留意這３件事！
- 期限
簽立專任委託銷售契約，委託期限不宜過長，一方面避免房仲無積極推銷、帶看，使得房屋遲遲無法成交，另一方面是避免在委託期間，屋主自行覓得合適買家，卻礙於委託期限而錯失交易機會。 雖說屋主隨時可依民法第549條終止契約，但可能須負損害賠償責任，如期間內房仲所投入的行銷廣告費用與人事成本。
- 委託售價
不動產交易金額龐大，為避免損失，屋主務必審慎決定委託售價，否則一旦房仲找到買家，且買賣雙方就買賣標的物、價金達成共識時，即使尚未簽立書面契約，仍視同買賣契約成立。 （最高法院20年度上字第1207號及最高法院22年度上字第914號判例） 此時就算屋主事後反悔不賣、交易破局，如契約有約定，屋主依然需支付房仲服務報酬。
- 契約審閱期
為了確保消費者了解契約條款內容與相關權利義務，消費者保護法第11-1條及內政部公告之不動產委託銷售契約書範本規定，定型化契約最少應給予3天的契約審閱期，違反規定者，其條款不構成契約之內容。
但法院實務上，多認為倘若房仲有向屋主說明契約內容，包含報酬、違約處罰等事項，且無妨礙消費者審閱之行為，即使給予時間未滿3天，法律並無禁止房仲不可要求屋主自願拋棄契約審閱期。
（高等法院101年度上易字第146號判決、高等法院94年度上易字第339號判決）
也就是說，屋主簽約時就須詳讀契約內容，如事後主張契約無效，風險較高。
面對房仲求償，該如何處理？
如有違約金問題，建議可請律師確認契約效力、契約內容是否顯失公平（民法第247-1條），及相關流程是否符合法律規定，以判斷有無支付違約金之必要。
