喬喬有房屋要出租，因附近有一所大學，前來詢問者都是大學生居多。
一般來說，高中甫畢業的大一新生普遍未滿二十歲，在民法上，屬於限制行為能力人。
為此，房東喬喬不免擔心，將房屋出租給未成年之承租人，會不會導致租賃契約失效？簽約時該如何避免爭議？
安心出租 合法入住
民法第79條規定，限制行為能力人未得法定代理人之允許，所訂立之契約，須經法定代理人之承認，始生效力。
也就是說，面對未成年房客，喬喬只要得到法定代理人的合法授權，就可以放心地將房屋出租給學生，無需擔心契約無效而不能收取租金。
簽約時，該注意什麼？
契約除了規範雙方權利義務，更證明租賃關係存在，房東出租房屋無非是為了租金收益，倘若事後父母表示契約無效，將可能因此收不到租金。 為避免發生這種情況，律師建議，可請學生家長代為簽立租賃契約，或參與簽約過程並做「連帶保證人」，確保契約效力。 需留意的是，比起讓學生帶契約回家簽名，最好請家長現場簽署並拍照存證，以確保簽名真實性。 日後若房客有積欠租金之情形，房東必須負舉證責任證明租賃關係，方可請求給付租金，不可不慎。
法院判決教我們的事
最後，讓我們一起來看判決：
- 成年後承認，即具效力
原則上，簽約時房客未滿二十歲，則契約效力屬於未定狀態，假如房客成年之後有承認租賃事實，依民法第81條規定，契約具有效力。
（台南地方法院105年度南小字第694號判決）
- 未經同意代簽，不具效力
未成年房客在法定代理人不知情的情況下，代替其簽名，此時契約是否有效？ 依民法第170條規定，無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。 簡言之，租賃契約不具效力，房東亦無法要求法定代理人負連帶責任。 （新北地方法院103年度重小字第947號、104年度重小字第227號判決）
- 生活所必需者，不在此限
目前實務上多認為房東和未成年房客簽約須經法定代理人合法授權，但也有法院見解指出「18歲之學生基於就學需要而承租房間租住，為現行社會普況之現象，亦為家長所認同之行為，故可認其訂立本件租賃契約屬依其年齡及身分、日常生活所必要者，故兩造間之租約依照前開規定應屬合法有效」。 該判決引用民法第77條規定，純獲法律上之利益，或依其年齡及身份、日常生活所必需者，不在此限。 （屏東地方法院96年度屏小字第1725號判決） 慎重起見，建議房東依上文簽約注意事項進行較為保險，多一分注意就多一分保障。
