最讓房東頭痛的事莫過於房客不繳租金，又不肯搬離。
遇到房客不繳房租，但租賃契約未經公證，無法直接聲請強制執行時，房東該如何依循法律途徑，合法地收回房屋呢？
租金拖欠為常見的租賃糾紛，強行進入租屋處擅自處理房客物品、斷水斷電、換鎖等，非但無法有效解決問題，還可能因此吃上官司。
律師要和大家分享的便是：房客積欠租金達幾個月，房東才可終止租約？如何進行催繳，才真正具有法律效力，可順利收回房屋？
０１寄發存證信函
法律規定，當房客遲繳租金，扣除押金後，積欠總額達二個月以上之租金時，房東得定相當期限，催告房客支付租金，如房客於其期限內不為支付，房東得終止契約。（民法第440條、土地法第100條）
因此，如押金為兩個月，待房客積欠租金四個月後，房東才可進行催告，第一封存證信函為要求房客於期限內支付租金，如經催告仍不繳納，則須再寄第二封，通知房客終止租約。只要房客在催告期限內支付租金，房東便不可以租約已經終止為由，要求房客搬離。（最高法院52年台上字第1289號判例）
需留意的是，根據最高法院48年台上字第1382號判例「如承租人有數人者，應向承租人全體為之，否則對於未受催告之承租人，不發生催告之效力」，也就是說房東必須催告契約上「所有的」承租人。律師建議，租屋處與房客戶籍地都寄，並妥善保存「回執」，將來若進入訴訟會需要。
０２提起訴訟
寄發存證信函後，房客還是拒絕搬離，此時便需要提起返還房屋之訴，訴訟主要可達到的效果有三：要求房客遷還房屋、給付租金、返還相當於租金之不當得利。另外，如雙方有約定違約金，或房客還積欠了水電、管理費等，也可藉由訴訟來解決。
什麼是「相當於租金之不當得利」？當房東寄發第二封存證信函，確實終止租約後，房客就沒有義務繳納租金，但因房客占用房屋，導致房東受有無法使用房屋之損害，故房東可依民法第179條，要求房客返還無權占有房屋之利益。
０３聲請強制執行
獲得勝訴且判決確定之後，持判決確定證明書與相關證件至地方法院聲請強制執行，便可收回房屋。
