管委會權力大過天？不繳管理費就斷水斷電？

原位於高雄地標85大樓的君鴻國際酒店遭法拍，因積欠逾兩千多萬的水電、管理費，使得向君鴻承租的三家業者被管委會以「未繳管理費」為由，強行斷水斷電，不僅被迫停業、放無薪假，店內食材也因此腐壞報廢。

無法搭乘電梯的員工，為了取得公司重要文件，徒步爬樓梯至37樓，差點就要休克。

管委會「斷水斷電」的行為是否合法？該如何處理比較適當？

斷水斷電　斷人財路
面對拖欠管理費者，比起口頭告知或發函提醒，選擇使出強硬手段斷水斷電或許較能快速達到催繳目的，但需留意這樣的行為，將可能面臨法律責任。
　
臺灣高等法院臺中分院90年上易字第167號民事判決指出，關於房屋水電之供應，是區分所有權人與台電公司以及台水公司訂定供水、供電契約，並不在管委會的管理服務範圍之內。
　
因此管委會只能停止提供管理服務，如代收信件、公共環境清潔、安全維護等為限。即使有事前訂立規約，也不可擅自斷水斷電，否則恐觸犯刑法之強制罪，將處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下之罰金。而85大樓管委會除了妨害行使用水用電之權益，更造成了食材耗損，將可能面臨損害賠償責任。
　
善用權力　全力催繳

• 請求給付管理費

依公寓大廈管理條例第21條規定，當區分所有權人或住戶積欠管理費或其他應負擔費用，且超過二期或達相當金額時，建議可先寄發存證信函、律師函等，以書面方式催繳。如果經法定程序催繳後還是不見效果，管委會則可聲請法院命其「給付應繳之金額及遲延利息」。
　

• 聲請法院強制執行

若管委會取得勝訴，區分所有權人或住戶卻還是堅持拒繳時，待判決確定後，管委會可聲請法院強制執行，強制對方給付管理費，或查封並拍賣名下財產。
　

• 強制遷離

依公寓大廈管理條例第22條規定，經強制執行後又再度積欠管理費，並達到其區分所有權總價1%者，管委會還是要先採取和緩手段敦促其改善，如果三個月內仍未改善，方可召開區分所有權人會議，決議是否聲請法院強制遷離，以維持社區/大樓運作。