每到了颱風天或是梅雨季，頂樓住戶最擔心的事莫過於「屋外下大雨，屋內下小雨」，發現屋頂平台漏水，於第一時間通知管委會，並以存證信函請求修繕，但管委會卻遲遲不處理，或以經費不足為由，要求住戶負擔維修費。頂樓漏水責任在於住戶還是管委會？
雨聲滴滴答答 眼淚稀哩嘩啦
漏水容易造成室內天花板剝落、電路短路、衣物發霉及家具故障等損壞，是每個住戶都不想遭遇的惡夢。不論是因漏水所增加的屋內裝潢整修費用，或是家具汰換之開銷，對許多住戶來說，都是一大負擔。
漏水責任歸屬
依公寓大廈管理條例規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護工作，由管理負責人或管委會處理，費用部分由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。
因此，一旦發現漏水，請先確認屋頂平台是否屬於社區的「共用部分」，並請相關專業人士評估。若能證明漏水原因與住戶無關，如因房屋老舊、年久失修所致，而非住戶使用不當使用等原因時，管委會便有修繕、管理、維護的義務，住戶有權要求管委會負責修繕。假如管委會拒絕修繕，建議可蒐集相關證據，聲請法院「請求修復漏水」。
無奈漏水 無端漏財
實務上，有房東因為屋頂平台防水層破損導致漏水，多次函請管委會卻遲遲不修復，為補償租客，房東只好調降租金，然租客最後還是決定不續租。房屋漏水問題未解導致無法出租，不僅造成房東損失漏水期間的租金收入，還需另外支出室內修繕費用。
律師建議，房東可依民法第184條規定「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，或違反保護他人之法律，致生損害於他人者，需負賠償責任」聲請法院請求損害賠償。
最高法院判決曾指出：「保護他人之法律」是指一般防止危害他人權益或禁止侵害他人權益的法律。公寓大廈管理條例第10條第2項是為了增進住戶共同利益，並確保良好生活環境而訂立，屬於民法規定的保護他人之法律，房東可依此向管委會求償。
漏水損失如何計算
由於損害賠償是以請求回復原狀為原則，如無法回復原狀，才以金錢作為補償，且被害人不能依損害結果，過度要求賠償。因此，房東可要求管委會將屋頂平台恢復至無漏水狀態，並且要求賠償漏水期間少收的租金損失，以及經計算折舊後的裝潢整修費用（因此房屋已使用十年，需折舊計算），但無法以「租客因漏水問題不續租」為理由，要求其他賠償金。
常聽聞有許多人曾遇到類似情形，如有任何法律問題，歡迎善用本所Line@免費線上諮詢，或撥打諮詢專線0968-807-525。
