當包租公、包租婆是許多人的夢想，在還沒有能力可以擁有一間屬於自己的房屋時，你或許會想先從二房東做起，然而法律針對轉租訂有許多規範，若是一個不注意違反規定，不僅無法賺取租金收益，還可能引發一連串不必要的糾紛。
轉租應該注意些什麼？如不慎違法轉租，將可能面臨哪些風險？
０１合法轉租 和樂收租
根據法律規定及法院實務見解，在無反對之約定的前提下，承租人可將租賃房屋的「一部分」轉租於他人，但若是要將租賃房屋「全部」轉租於他人，則必須先經過出租人的承諾。而所謂承諾之表示，不一定要以書面的方式呈現，由出租人或經其授權之代理人口頭承諾者，同樣有效。(民法第443條、最高法院37年上字第7633號判例、最高法院32年上字第5859號判例)
另外，在租賃住宅市場發展及管理條例中，亦有相關規範：
- 轉租人應經出租人「書面同意」，始得轉租其租用之住宅全部或一部。
- 轉租人簽訂轉租契約時，應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件，並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的「範圍」、「期間」及「得終止租賃契約之事由」。
- 轉租人應於簽訂轉租契約後「三十日內」，以書面通知出租人。
兩者規定不甚相同，看到這裡你是否感到疑惑，不知道該遵守哪項規定？ 租賃住宅條例於2018年6月27日施行，基於特別法優於普通法原則，租賃住宅條例施行後所生之住宅租賃法律關係，優先民法適用。 簡單來說，只要有約定租屋用途僅供承租人「居住使用」，且租賃期間超過三十天者，皆適用限制條件較多的租賃住宅條例，沒有出租人書面同意，承租人不可任意轉租。
０２違法轉租之風險
承租人未依規定轉租，出租人可終止租賃契約（民法第443條、租賃住宅條例第10條），假如當初有約定違約條款，那麼承租人將可能需支付兩筆違約金，一則是違法轉租之賠償，另一則是因遭出租人終止租約，導致未能履行與次承租人之約定，得提前終止租約之賠償。
０３房屋毀損賠償責任
除了轉租流程要合於規定，轉租後更是需要多加留意。法律規定，因次承租人應負責事由所生之損害，承租人負賠償責任。由於承租人與出租人之租賃關係依然存在，故承租人仍須盡妥善保管房屋之義務，如次承租人不當使用房屋造成毀損，承租人須負賠償責任。（民法第432條、第444條）
