不動產交易涉及金額相當龐大，不論新屋還是中古屋，最怕花錢買到漏水屋，更怕無法解約又賣不出去。
傾盡積蓄買房，卻在入住後發現房屋漏水問題該怎麼辦？合約中記載現況交屋，發生漏水就只能自認倒楣嗎？
房屋買賣糾紛多，漏水是常見原因，讓我們一起了解相關法律知識，律師會透過法院實際案例，教你如何主張自身權益。
如何判斷漏水責任歸屬？
天氣晴朗時看屋較難察覺漏水，通常是入住後適逢大雨，本來乾淨的牆面才突然變得霉點斑斑，濕濡而剝落。 簽約時，請務必留意不動產標的物現況說明書有無註明「無滲漏水情形」，當漏水情形嚴重影響生活品質、減損房屋價值，可依法請求賣方負瑕疵擔保責任。 進入訴訟後，法院會先釐清責任歸屬，進而判斷漏水是否為「瑕疵」，也就是發生漏水的時間點是在房屋交付移轉前便已長期存在，還是交屋之後才出現？ 部分賣方可能會將問題歸咎於買方裝修不當、擅自更動管線所致，此時除了自行拍照、錄影蒐證外，若對方有爭議亦可送請土木技師/建築師公會等專業機構鑑定漏水原因。
若惡意隱瞞，不得主張「依現況交屋」
我們可以參考基隆地方法院99年度訴字第140號判決，房仲帶看、介紹時只有向買方說明地下室有些微漏水，直到交付房屋、移除大型家具後，才赫然發現不只有地下室，房屋多處均嚴重漏水，不但減損房屋價值更不利居住使用。 於是買方提出解約要求，但賣方卻以天候、屋齡久難免，且簽約前房仲已有告知漏水為由拒絕。 該法院認為，房屋漏水，經整理、裝潢後容易掩飾真實狀態，若非專業人員，一般人難以單憑肉眼判斷有無漏水或其嚴重程度。 因此，除非賣方有事前明確告知，否則不能以「依現況交屋」或「依固定物交屋」等特約條款，主張免負瑕疵擔保責任。
什麼情況下，可請求解除契約？
請求結果視個案情形差異而有不同，實務上，法院會審酌買方解約對賣家所造成之損害是否「顯失公平」。 怎麼樣可能會被認定為顯失公平？ 最高法院93年度台上字第80號判決指出，法院應就雙方因契約解除所生損害或所得利益，加以衡量，不可僅以使用現況影響輕微，就認為買方的損害較小，進而判斷解約顯失公平。 回到上述案例，賣方明知房屋存在嚴重漏水瑕疵，卻只告知地下室的部分，雖事後有補貼五萬元讓買方自行修繕一樓房間，但經鑑定後發現該房屋屬於系統性漏水，嚴重之處影響居住品質外，還容易滋生黴菌進而影響住居健康。 法院考量後續修補工程繁複，且無法確定修繕費用、能否修復至可居住狀態；反觀解約對賣方而言，僅為回復原本房屋所有權人之身分，相對無重大損害，故判定契約得解除，賣方返還房屋買賣價金。
