租賃契約口頭約定算數嗎？

宥佳的夢想之一是存錢買房，工作能力出眾的他近日收到升遷通知，請他到總公司擔任高階主管。
　
許多人跟宥佳一樣，努力賺錢就是希望有一天能買下一間屬於自己的房子，待退休時便可以安心養老，無需擔心房東可能會把房子收走。
　
然而，缺乏租屋經驗的他，心中充滿了許多疑問……
　
　
口頭承諾是否有效？
宥佳的姑姑剛好有一間閒置的房屋，聽聞他要北上工作的好消息，便開心地說可以便宜出租給他，還說親戚間簽訂契約顯得見外，口頭約定即可，此作法是否可行？
　
有實務見解認為，租賃契約之成立，只須當事人意思表示一致，無論其為明示或默示，其契約即為成立，並不以訂立書面為必要（高等法院108年上易字第476號民事判決、最高法院46年台上字第519號判例、80年度台上字第78號、86年度台上字第1286號判決），也就是說法律上並無要求租賃契約一定要書面為之。
　
但依民法第422條規定，不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。
　
即租期未超過一年者，可以不用書面契約；租期超過一年者，則須作成書面形式。其中值得注意的是，未依規定作書面契約，不代表契約會因此失效，而是會變成不定期契約。
　
　
不定期契約帶來什麼影響？
不定期契約不僅增加房東收回房子之難度，亦會對房客造成影響。（同場加映：租客不搬好困擾？這一招快速解決無需訴訟！）
　
依民法第425條規定，有書面約定期限之租賃契約，縱使房東突然將房子售出，房客仍可安心於約定期限內住好住滿，新屋主無權要求搬離，即「買賣不破租賃」原則。但未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，則不適用此原則。
　
舉例來說，宥佳的姑姑答應將房子租給他兩年，一年半過去，姑姑臨時有售屋需求，因為當初沒有簽訂書面契約，故轉變為不定期契約，宥佳便無法主張買賣不破租賃，只能盡快尋找下一個租屋處。
　
　
書面契約爭議少
契約書記載了雙方的權利義務，對彼此都是一種保障，同時也是租賃關係存在的最好證明。
　
對房客來說，缺少書面契約無疑是為往後的生活埋下無數顆未爆彈，舉凡租金與水電瓦斯等費用的計算，以及家具電器修繕責任的歸屬，都可能因為約定不明確而產生爭議。
　
對房東而言，沒有書面契約即無法公證，若日後房客有積欠租金或租約屆滿仍不願搬離之情況，便只能透過打官司來解決，而進入訴訟程序後，更將面臨舉證不易的難題，房東必須設法證明當初所約定的租期是多久及租金為多少等。
　
不論出租或承租，即使對方是你非常信任的親朋好友，還是建議雙方各保留一份書面契約，以免日後產生爭議，反傷了彼此感情。