房東突然漲房租？你應該了解這3件事

房東最討厭遇到拖欠租金的房客，而房東突然漲房租更是讓房客不知該如何是好。
　
經過一番尋覓比較，雨萱終於找到滿意的租處，她和房東簽約兩年，然而住不到半年就被房東告知下個月起租金調漲五千元，房東甚至表示：如不同意，則終止契約。
　
這對一切剛安頓好，生活逐漸步上軌道的雨萱來說，無疑是一大打擊。
　
租金問題為常見的租賃糾紛之一，面對房東突然漲房租，房客該如何保障權益？
　
　
０１租期內調漲，房客有權拒絕！
雨萱的租賃契約期限為兩年，屬於「定期租賃」，在租約到期之前，一切按契約所載給付/收取租金，並不是房東可以說漲就漲，如房東想更動租金，必須先經過房客同意，或等租約屆滿時，雙房再重擬新的契約。
　
根據法院實務見解指出，當房東未經法院判決確定就單方面提高租金，而房客仍按原契約所定金額繳交租金時，因調漲不具效力，故房東不能以房客積欠租金為由，要求終止契約。（最高法院60年台上字第385號判例）
　
也就是說，雨萱有權拒絕調整租金，房東不可因此主張她欠租，而要終止契約。
　
　
０２什麼況下，可以調整租金？
假如租約期滿，雙方未簽立新契約，但房客有意續租，房東也照收租金，此時契約就會變成不定期契約，當房屋價值隨著景氣波動而有所影響，雙方可依民法第442條規定，聲請法院增減租金。
　
簡單來說，不定期契約少了期限的約束，不論是房東還是房客，雙方皆有請求權。
　
另外，在法院判決確定之前，原約定之租金額，不因房屋價值改變而失去效力（最高法院47年台上字第1152號判例），換言之，縱使房屋價值增加屬實，房東提高租金仍是在判決確定之後，才具效力。
　
　
０３「漲聲」響起，顧荷包要緊
面對房東任意調漲租金，有約定租期的房客務必要沉住氣，不可片面終止契約。
　
否則，若是契約有記載違約相關事項，貿然解約將需支付違約金。但如果是不定期租約，依民法第450條規定，只要於法定期限內通知，房客可隨時終止契約。
　
許多房東漲租背後的目的就是為了逼退房客，不論是定期契約還是不定期契約，在採取任何行動之前，應先了解相關法律規定，才能因應惡房東並確保自身權益。