房客提前解約可以嗎？如何處理後續問題？

靜如因為工作點變更的關係，導致租屋處與公司的距離增加許多，每天必須多花一小時的通勤時間，讓靜如感到非常不便，於是想要提前和房東解約，改租公司附近的套房。
　
但房東非但不肯將押金還給靜茹，更要求靜如必須遵守租約，即使提前搬走仍須將租期內的房租繳清，否則就要支付十萬元的違約金。
　
房客提前解約可以嗎？多少違約金才算合理？
　
　
法院怎麼看？
目前法院多數見解認為，若房客願意賠償房東，則房客可以提前解約。（最高法院18年上字第2001號判例、高等法院臺中分院97年度上字第87號民事裁判、高等法院臺中分院101年度上字第332號民事裁判）
　
另外我們還可以參考最高法院89年台上字第1333號民事裁定，該案例的契約中規定「租期中無論任何一方不得隨意停租」、「……雙方對本合約所定義務，如未能依約履行，視為違約，違約之一方應負責賠償對方因終止本合約所產生之一切損失」。
　
法院認為，雖然契約規定雙方不得任意終止契約，但房客仍可提前解約，且房東不能以「不同意賠償金額」為由，藉此要求房客不可終止契約。如雙方針對賠償金額難有共識，應透過訴訟來解決。
　
簡單來說，只要房客負起賠償責任，是可以提前解約無須經過房東同意，即房東無權要求房客繼續給付租金。
　
　
什麼情形可以不用支付違約金？
依租賃住宅市場發展及管理條例第11條規定，租賃期間發生下列情形之一，導致難以繼續居住者，承租人可提前終止租賃契約，且出租人不得要求任何賠償：
　
一、因疾病、意外產生有長期療養之需要。
　
二、租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。
　
三、因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住。
　
四、因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。

承租人死亡，繼承人得主張終止租賃契約。
需要留意的是，必須在一個月前將相關事證以「書面方式」通知出租人要提前終止租約。
　
　
事前約定　防患未然
房客雖可以提前退租，但違約金額仍須視契約內容與個案情形而定。
　
計畫趕不上變化，未來的事誰也說不準，律師建議雙方在簽約時便可約定是否可以提前解約、需不需要給付違約金，以及需要提前幾個月告知等相關事項，日後遇到突發狀況必須提早解約，就能依合約規定處理，避免引發不必要的退租糾紛。
　
另外需留意的是，依內政部公告之「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，若雙方簽約時有約定可以提前解約，那麼無事先通知就逕行終止租約者，最高應賠償他方一個月的租金作為違約金。
　
如有事前約定並於期限內通知，房東卻還是扣除兩個月的押金，則可寄發存證信函，以保障自身權益。